Рентный договор

ГК РФ устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. Данные отношения регламентируются гл. 33 Кодекса. По рентному договору собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество, а последний в обмен на имущество будет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания (ст. 583 ГК). Договориться при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда - деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту.
Рентный договор независимо от того, движимое или недвижимое имущество является его объектом, подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а если в качестве объекта выступает жилище или иное недвижимое имущество, то такой договор подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК).
Советское и российское законодательство до введения в действие части второй ГК РФ не предусматривало договоров постоянной ренты. Вместе с тем запрещения заключения подобных соглашений также не было. Существовала двойственная ситуация: отсутствие (точнее, забвение) сделок подобного рода приводило к отсутствию постоянных рентных отношений.
В отличие от постоянной пожизненная рента имела место в законодательстве и на практике. Однако ее применение сводилось лишь к сделкам, совершаемым первоначально с жилыми домами, а после вовлечения в экономический оборот (с введением в действие Закона СССР "О собственности в СССР", а также Закона РСФСР "О собственности в РСФСР") квартир в многоквартирных домах - и со всеми жилыми помещениями. ГК РСФСР 1964 г. предусматривал договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, где в качестве продавца могли выступать только нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта - только жилые дома, к другим жилым помещениям норма применялась по аналогии.
Отчуждение дома при жизни продавца было запрещено. При анализе в литературе данной нормы отмечалось, что это необходимо для максимальной охраны интересов нетрудоспособного продавца на случай, если договор впоследствии будет расторгнут и возникнет вопрос о возврате дома . Цена договора выражалась в предоставлении ежемесячного содержания до конца жизни продавца.
Вместе с тем фактически пожизненная рента применялась гораздо шире, а на практике часто данные отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и приводит к отсутствию надлежащей защиты участников данных отношений.
Отношения, вытекающие из договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, так же как и рентные отношения, по которым происходит переход права собственности, порождают в том числе и право пользования жилищем (если иное не вытекает из договора). Данное положение подтверждается судебной практикой.
Так, 31 мая 1995 г. между собственницей двухкомнатной квартиры в доме N 28 по ул. Пятницкой в г. Москве Селеновой А. и ее внучкой Селеновой С. был заключен нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департаменте муниципального жилья Правительства г. Москвы договор купли-продажи названной квартиры с условием пожизненного содержания.
Селенова С. обратилась в паспортную службу милиции с заявлением о регистрации ее по месту жительства в упомянутой квартире. Это заявление 20 ноября 1996 г. паспортным управлением ГУВД г. Москвы оставлено без удовлетворения со ссылкой на то, что в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 2 апреля 1996 г. дом N 28 по ул. Пятницкой подлежит сносу, в связи с чем регистрация в нем не производится.
Отказ паспортного управления ГУВД г. Москвы в ее регистрации по месту жительства Селенова С. обжаловала в суд. По ее мнению, данным отказом нарушены ее право собственности на квартиру и право свободно избирать место жительства.
Решением Замоскворецкого межмуниципального суда Центрального административного округа г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) жалоба Селеновой С. оставлена без удовлетворения со ссылкой на Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в г. Москве и Московской области, утвержденные Постановлением Правительств г. Москвы и Московской области от 26 декабря 1995 г. N 1030-43, в соответствии с которыми граждане не подлежат регистрации по месту жительства, если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит расселению в связи со сносом, реконструкцией или капитальным ремонтом с момента принятия решения Правительства г. Москвы или Правительства Московской области по данному вопросу.
Президиум Московского городского суда по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменил судебные постановления как вынесенные с нарушением норм материального права, указав следующее.
Права граждан на территории Российской Федерации свободно передвигаться, выбирать место жительства и иметь собственность гарантированы Конституцией Российской Федерации и являются непосредственно действующими.
В соответствии с ч. 1 ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.
Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Эти конституционные права в силу ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Регистрация граждан по месту их жительства предусмотрена Законом Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом (ст. 3 упомянутого Закона), а не как мера ограничения конституционных прав граждан Российской Федерации.
В ст. 6 данного Закона регистрация гражданина по месту жительства определена как уведомительная процедура: гражданин обязан сообщить о перемене места жительства, а орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина по месту его жительства не позднее трех дней со дня предъявления им документов на регистрацию.
Исходя из названных положений Конституции Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", в регистрации Селеновой С. по месту ее жительства в г. Москве могло быть отказано только в том случае, если бы ограничения в выборе места жительства в г. Москве были введены федеральным законом.
Федерального закона, ограничивающего право гражданина свободно выбирать место жительства и в полной мере реализовывать право собственности на жилые помещения в г. Москве, не существует, в связи с чем отказ в регистрации заявительницы по месту ее жительства в квартире в доме N 28 по ул. Пятницкой незаконен.
Нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, противоречащие Конституции Российской Федерации и федеральному законодательству, не могут служить основанием для ограничения прав и свобод граждан и в силу указания на это в ст. 76 Конституции Российской Федерации судом применяться не могут.
В связи с этим ссылка суда на Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства в г. Москве и Московской области как на основание отказа в удовлетворении требований Селеновой С. о регистрации ее по месту жительства необоснованна.
Учитывая, что обстоятельства дела судом установлены с достаточной полнотой, но допущена ошибка в применении норм материального права, президиум Московского городского суда в соответствии с п. 5 ст. 329 ГПК РСФСР вынес новое решение об удовлетворении требований заявительницы .
Жилое помещение, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты:
- за выплату, в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже;
- бесплатно, в этом случае применяются правила о договоре дарения.
Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет дополнительную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
В целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчужденное жилье (ст. 587).
За просрочку выплаты ренты плательщик уплачивает проценты. Размер процентов устанавливается договором ренты, если же в договоре процент не оговорен, то он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.

Договор постоянной ренты

На основании ст. 589 ГК РФ получателями постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете .
Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, они (права) могут передаваться путем уступки требования в порядке, предусмотренном ст. 388 ГК РФ.
Размер выплаты постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Закон защищает получателя ренты тем, что согласно ст. 590 ГК РФ размер выплачиваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.
Следует иметь в виду, что правила, касающиеся увеличения размеров и сроков выплат, могут изменяться договором.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.
Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
ГК РФ (ст. 593) предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:
во-первых, если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, а иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
во-вторых, если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
в-третьих, если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
в-четвертых, если жилое помещение, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
Требование получателя ренты о выкупе постоянной ренты может быть предусмотрено и в других случаях, определенных договором.
Выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной договором.
При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилище передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное жилье при сходных обстоятельствах в том же населенном пункте. При возникновении разногласий такая аналогичность подтверждается актом оценки жилого помещения, составляемым профессиональным оценщиком недвижимого имущества.

Договор пожизненной ренты

В соответствии со ст. 596 ГК РФ пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его получателю, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.
Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается размер пожизненной ренты.
Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.
Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от последнего выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. Регламентация такой сделки осуществляется § 4 гл. 33 ГК РФ. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительной спецификой. В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а, если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Договор пожизненного содержания с иждивением должен определять стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
На основании ст. 34 и 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.
ГК РФ указывает на ограничения распоряжения имуществом, переданным в обеспечение пожизненного содержания. Как следует из ст. 604 данного Кодекса, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять такое жилое помещение только с предварительного согласия получателя ренты.
ГК РФ устанавливает основания прекращения пожизненного содержания с иждивением (ст. 605). К ним, в частности, относятся:
во-первых, смерть получателя ренты;
во-вторых, существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств.
В последнем случае получатель ренты вправе потребовать возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Похожие рефераты:

• Рентный договор

ГК РФ устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. Данные отношения регламентируются гл. 33 Кодекса...
• Договор контрактации.
Договором контрактации признается такой вид договора купли-продажи, по которому продавец - производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяй...
• Договор энергоснабжения.
По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюд...
• Договор контрактации.
Договором контрактации признается такой вид договора купли-продажи, по которому продавец - производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сельскохозяй...
• Договор проката
Договор проката – самый массовый из видов договоров аренды. Это обусловлено, прежде всего, предметом договора.
Некоторое время назад понятия «прокат» соотносился с понятием...